Beleggen in vastgoed of aandelen?

In de media of wellicht in uw directe omgeving is het u vast niet ontgaan; steeds meer particuliere verhuurders van vastgoed verkopen hun vastgoed(portefeuilles) en gaan op zoek naar alternatieve beleggingsmethoden. Als belegger staat u daarmee voor een moeilijke vraag; kunt u op dit moment beter beleggen in vastgoed of aandelen?

Diverse ontwikkelingen hebben er afgelopen periode voor gezorgd dat beleggen in vastgoed minder gunstig wordt. Onder andere de verhoging van de overdrachtsbelasting, nieuwe regels voor de verhuur van woningen en de herziening van de vermogensbelasting hebben flinke impact op vastgoedbeleggers.

In dit artikel werpen we kort een blik op de meest recente ontwikkelingen en de gevolgen voor vastgoedbeleggers. Als u bekend bent met de ontwikkelingen en direct wilt lezen over de impact voor beleggers in vastgoed, kan dat in deze sectie. Tot slot behandelen we de voor- en nadelen van beleggen in vastgoed en aandelen.

Belangrijke ontwikkelingen in de vastgoedmarkt

Er vinden sinds een aantal jaren verschillende ingrijpende veranderingen plaats in de Nederlandse vastgoedmarkt. Deze ontwikkelingen beïnvloeden de aantrekkelijkheid van vastgoed als beleggingsoptie voor particuliere (vastgoed)beleggers. De ontwikkelingen verschillen van aard, maar hebben veelal te maken met belastingen en wet- en regelgeving. Daarnaast heeft de Nederlandse vastgoedmarkt afgelopen jaren ook te maken gehad met ongekende prijsstijgingen. We bespreken onder andere de volgende ontwikkelingen:

• Verhoging van de overdrachtsbelasting
• Veranderingen van de vermogensbelasting
• Nieuwe regelgeving voor middenhuur
• Versobering van de leegwaarderatio
• Enorme stijging van de huizenprijzen (en WOZ-waarden)

Verhoging van de overdrachtsbelasting

Sinds 2020 is de overdrachtsbelasting voor beleggers in vastgoed stapsgewijs verhoogd van 2% naar 10,4%. Deze maatregel is bedoeld om vastgoedbeleggers te ontmoedigen en de woningmarkt toegankelijker te maken voor starters en doorstromers. Deze hogere belastingskosten bij de aankoop van vastgoed verminderen het potentiële rendement, wat vastgoed minder aantrekkelijk maakt voor (particuliere) beleggers. In combinatie met de fors opgelopen vastgoedprijzen is de hogere belastingdruk dan ook een cruciaal aspect om rekening mee te houden als vastgoedbelegger.

Veranderingen van de vermogensbelasting

Vermogensbelasting (box 3) is een belasting die geheven wordt op het (verwachte) rendement van uw vermogen. Uw vermogen betreft spaargeld, belegd geld en onroerend goed waar u zelf niet in woont. Alle mensen met een vermogen van minimaal € 57.000 (of € 114.000 bij fiscaal partnerschap) hebben hiermee te maken, of u nu in vastgoed of aandelen belegt of enkel spaart bij uw bank.

Tot 2023 werd in box 3 belasting geheven over de verwachte rendementen behaald op het saldo van bezittingen en schulden. Sinds 2023 rekent de Belastingdienst echter met verschillende verwachte rendementspercentages voor sparen, beleggen en lenen. Dit leidt tot een hogere belastingdruk voor vastgoedbeleggers in box 3. Voor belastingjaar 2023 zijn de verwachte rendementen respectievelijk 0,92%, 6,17% en 2,46%. Over deze percentages betaalt u een belastingspercentage van 32%, wat 36% wordt over belastingjaar 2024.

Zowel vastgoed als aandelen vallen onder de categorie ‘beleggingen’ en hebben dus een verwacht rendementspercentage van 6,17%. Hier zit in beginsel geen verschil in, maar doordat het eigen vermogen niet meer ‘gesaldeerd’ kan worden met de schuld (bijvoorbeeld een hypotheek voor een woning), wordt de effectieve belastingdruk aanzienlijk hoger.

Nieuwe regelgeving voor middenhuur

De Nederlandse overheid wil, om huurders een eerlijke en betaalbare prijs te laten betalen voor hun woning, de middenhuur reguleren en het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend maken. Hiermee worden huurprijzen door middel van een puntensysteem (zoals bij sociale huurwoningen) gemaximaliseerd.

De wet en het WWS zorgen ervoor dat de huurprijs van een woning in verhouding staat tot de kwaliteit. Met de uitbreiding van het puntensysteem gaat de middenhuurbescherming gelden voor woningen tot en met 186 punten (een huurprijs van € 879,66 tot € 1.157,95). De sociale huurprijs blijft met een maximum van 147 punten gemaximaliseerd op € 879,66.

Door de maatregelen wordt verwacht dat de huurprijs van ruim 157.000 woningen met gemiddeld € 240 per maand omlaag gaat. Daarnaast worden ook de maximale jaarlijkse huurverhogingen (gemiddelde CAO-loonstijging + 0,5%) sterk beperkt, waardoor huurders met een middeninkomen een betere huurprijsbescherming genieten.

Het gevolg van de maximalisering van huurprijzen in het middensegment is dat het rendement van vastgoedbeleggers verder onder druk komt te staan. Vooral in de steden, waar de gemiddelde huurprijs nog een stuk lager zal gaan, heeft dit als gevolg dat vastgoedbeleggers zich terug zullen trekken en hun vastgoed in de verkoop zullen doen.

Versobering van de leegwaarderatio

De leegwaarderatio is een begrip uit de Nederlandse belastingwetgeving en geeft u, als u onroerend goed als belegging verhuurd, recht op een verlaging van de WOZ-waarde. Dit is één van de fiscale regelingen waar vastgoedbeleggers voordeel uit kunnen halen. Afhankelijk van de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde van de woning, genieten beleggers een fiscaal voordeel. Dit heeft ermee te maken dat verhuurd vastgoed op de markt doorgaans een wat lagere verkoopwaarde heeft, waar de leegwaarderatio rekening mee houdt. Per 1 januari 2023 is de leegwaarderatio echter fors versoberd.

In de bovenstaande tabel ziet u dat er inmiddels ook scenario’s zijn waarbij er geen sprake meer is van fiscaal voordeel middels de leegwaarderatio (bij 100%). Door deze versobering valt de belastingdruk voor vastgoedbeleggers hoger uit, doordat er minder of geen ‘korting’ meer is op de WOZ-waarde.

Enorme stijging van de huizenprijzen (en WOZ-waarden)

De huizenprijzen in Nederland zijn de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen, wat heeft geleid tot een hogere instapdrempel voor vastgoedbeleggers. Opvallend is dat de gemiddelde huizenprijzen na de forse renteverhogingen van de afgelopen twee jaar kort terugzakten, maar inmiddels weer op recordhoogtes staan. In de onderstaande grafiek ziet u de ontwikkeling van de Dutch House Prices Index. Deze weergeeft de stijging van de gemiddelde huizenprijs in Nederland sinds 1995.

Hoewel deze waardestijging aantrekkelijk kan lijken (en uiteraard is geweest voor vastgoedbeleggers), moet u zich wel zorgvuldig afvragen of de huidige prijzen gerechtvaardigd zijn ten opzichte van de verwachte rendementen. Daarnaast zijn door de extreme prijsstijgingen de WOZ-waardes ook opgelopen, waardoor de belastingskosten in absolute getallen ook sterk opgelopen zijn (zonder dat u de waarde direct uit uw vastgoed kunt halen).

Enige nuance is bij deze ontwikkeling overigens wel gepast. Zowel voor beleggen in vastgoed als aandelen geldt uiteraard dat u altijd de afweging dient te maken of de huidige prijzen en/of risico’s gerechtvaardigd zijn ten opzichte van de verwachte rendementen. Het is dan ook vooral van belang om deze ontwikkeling in samenhang met de andere ontwikkelingen te zien.

De directe impact op vastgoedbeleggers

De besproken ontwikkelingen en veranderingen hebben significante gevolgen voor vastgoedbeleggers. De verhoogde belastingsdruk en beperkingen op huurinkomsten maken vastgoed minder winstgevend en riskanter als belegging. Zo hebben de verhoging van de overdrachtbelasting, de veranderingen in box 3 en de leegwaarderatio direct invloed op de kosten van het bezit van vastgoed. Daarnaast bedreigt de nieuwe middenhuur wet- en regelgeving de inkomsten uit de verhuur.

Om de impact tastbaarder te maken, geef ik u graag een rekenvoorbeeld voor box 3 beleggers. Stel dat u 15 jaar geleden voor 200.000 euro een appartement heeft gekocht in Amsterdam voor de verhuur. Inmiddels is dit appartement 500.000 euro waard en heeft u nog een hypotheek van 100.000 openstaan, wat u alleen op de woningwaarde al een prachtig rendement opgeleverd heeft. Dan hebben we het uiteraard nog niet over de huurinkomsten, waar u in de vrije sector ook fors van geprofiteerd hebt.

Echter, inmiddels valt de woning volgens de nieuwe WWS onder de middenhuursector, waardoor uw verhuurprijs gemaximaliseerd zal worden op € 1.158 (afgerond). Hier wordt de rekensom, weliswaar op een negatieve wijze, interessant. In de meest simpele vorm bestaan uw jaarlijkse lasten (minimaal) uit de volgende componenten:

• Rente op uw hypotheek (5%) t.w.v. € 5.000 per jaar
• Vermogensbelasting over WOZ-waarde (minus nieuwe 84% leegwaarderatio en vrijstelling) en schuld van € 363.000 t.w.v. € 6.380 per jaar
• Gemiddelde overige kosten (o.a. gemeentebelasting, jaarlijkse onderhoud, servicekosten etc.) t.w.v. € 3.000 per jaar

Hiermee komen uw vaste lasten uit op een totaal van € 14.380 per jaar. Uw totale huurinkomsten bij een huur van € 1.158 zijn € 13.896 per jaar, wat u op de verhuur van uw woning een negatief (!) rendement geeft van € -484 per jaar. Ten opzichte van de WOZ-waarde van het pand is dat een huurrendement van -0,1% per jaar.

Zouden we hetzelfde voorbeeld gebruiken in 2022 (met een huurprijs van € 1.500 en de toenmalige belastingregeling/leegwaarderatio), komen we uit op jaarlijkse lasten van € 10.732 tegenover totale huurinkomsten van € 18.000. Dit is een positief jaarrendement van € 7.268, een huurrendement van 1,5% ten opzichte van de WOZ-waarde.

Dit is een versimpeld voorbeeld, maar er ontstaan door de nieuwe belastingen en wet- en regelgeving dus situaties waarbij vastgoedbeleggers, die voorheen gewend waren aan maandelijkse huurinkomsten van ruim 600 euro per woning, nu maandelijks geld bij moeten betalen om de woning aan te houden. En ook al zou de woningwaarde nog verder door stijgen, kan dit in uw maandelijkse lasten flink pijnlijk zijn.

Beleggen in aandelen als alternatief op vastgoed

In theorie zou nu, door de impact van de besproken ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, een mooi moment zijn om de gerealiseerde rendementen op uw woning(en) te verzilveren. Hiermee voorkomt u dat u wellicht bij moet betalen om uw vastgoed aan te houden en maakt u het vermogen tevens liquide. Maar wat daarna? Niet beleggen is voor veel mensen geen optie.

Beleggen in aandelen (en/of obligaties) biedt een goed alternatief voor vastgoed. Beide zijn gemakkelijk verhandelbaar (liquide) en bieden toegang tot een breed scala aan sectoren en regio’s, waarmee eenvoudig spreiding is te realiseren in uw beleggingsportefeuille. Daarnaast kunt u op lange termijn een stabiel rendement verwachten op uw beleggingen en kunt u door de hoge liquiditeit eventueel jaarlijks rendement onttrekken om van te leven.

Ook dit maken we graag inzichtelijk voor u. In de onderstaande grafiek ziet u de rendementsontwikkeling van het Ostrica Aandelen Profiel sinds 2014. Dit is een offensief beleggingsprofiel met blootstelling aan wereldwijde aandelen. Met onze unieke beleggingsstrategie streven we in dit profiel een stabiel, lange termijn rendement van de risicovrije rente plus 7% na.

In het Aandelen Profiel hebben we vanaf 2000 tot en met het eerste kwartaal van 2024 een totaal rendement van 621% weten te realiseren. Dit is een rendement van gemiddeld 8,5% per jaar. Dankzij onze beschermingsstrategie, waarmee we in neerwaartse markten het verlies weten te beperken tot 50% en voor minimaal 85% profiteren van stijgende markten, hebben we het daarnaast een stuk beter gedaan dan de buy-and-hold benchmark (bestaat o.a. uit MSCI World).

Om het rekensommetje compleet te maken, zou het verwachte rendement gemiddeld € 42.500 per jaar zijn op de fictieve woningwaarde van € 500.000. Uiteraard betaalt u hier ook vermogensbelasting over, wat neerkomt op € 8.747. U houdt echter gemiddeld wel ruim € 33.753 over, ongeveer € 2.813 per maand. En laat u uw beleggingen op uw beleggingsrekening staan? Dan profiteert u uiteraard op lange termijn ook fors van het zogeheten ‘rente-op-rente’ effect.

Graag stel ik voor u een concrete rendementsvergelijking tussen beleggen in aandelen en vastgoed op. Uit onderzoek van het Ministerie van Financiën blijkt dat het gemiddelde rendement (bestaande uit zowel waardestijging als verhuur woning) voor bestaande particuliere verhuurders daalt van 8,4% tot 4% per jaar. Het verwachte rendement voor nieuwe verhuurders daalt door de nieuwe wet- en regelgeving en verhoogde belastingdruk zelfs van 8,1% tot 2,4%.

Zoals u ziet biedt beleggen in aandelen, door de recente ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, gemiddeld een fors hoger rendement dan beleggen in vastgoed. Onthoud echter dat rendementen uit het verleden uiteraard geen garantie zijn voor de toekomst. Daarnaast dient u ook rekening te houden met het feit dat aandelen en obligaties (of combinatie portefeuilles) volatieler zijn; er zitten altijd positieve en negatieve jaren tussen.

De voor- en nadelen van beleggen in vastgoed en aandelen

Het is, alvorens u een keuze maakt tussen beleggen in vastgoed of aandelen, belangrijk om zowel de voordelen als de nadelen van beide activa te begrijpen. Iedere beleggingscategorie heeft unieke kenmerken die aantrekkelijk kunnen zijn, afhankelijk van uw persoonlijke situatie, financiële doelen en risicotolerantie.

De voordelen van beleggen in vastgoed

De belangrijkste voordelen van beleggen in vastgoed zijn van oudsher de consistente inkomstenstromen. Huurinkomsten zorgen voor een stabiele cashflow, wat vastgoed een aantrekkelijke optie maakt voor beleggers die op zoek zijn naar regelmatige en voorspelbare inkomsten. Zoals besproken zijn deze stabiele inkomsten door verhoogde belastingdruk en nieuwe wet- en regelgeving inmiddels echter lang geen zekerheid meer.

Vastgoed biedt wel nog altijd het potentieel voor waardestijging. Over de lange termijn kan vastgoed in waarde stijgen en historisch gezien is vastgoed een solide ‘hedge’ tegen inflatie gebleken, wat de waarde in de loop van de tijd kan verhogen. Deze waardestijging kan leiden tot aanzienlijke vermogensgroei voor beleggers.

Een ander aantrekkelijk aspect van vastgoed is dat het een ‘tastbare’ investering is. Vastgoed is een fysieke asset, wat beleggers een gevoel van zekerheid en controle over hun investering geeft. Voor sommigen is het bezit van een fysiek object, zoals een huis of een commercieel pand, bevredigender en concreter dan aandelen die ‘alleen op papier’ bestaan.

De voordelen van beleggen in aandelen

Een cruciaal voordeel van beleggen in aandelen is de hoge liquiditeit. Aandelen zijn makkelijker en sneller verhandelbaar dan vastgoed. Dit biedt beleggers de flexibiliteit om snel in te spelen op marktveranderingen en hun portefeuilles aan te passen. De mogelijkheid om snel te kopen en verkopen maakt aandelen daarnaast aantrekkelijk als u behoefte heeft aan toegang tot uw kapitaal.

Bovendien bieden aandelen uitgebreide diversificatiemogelijkheden. Beleggers kunnen hun portefeuille diversifiëren over verschillende sectoren en markten. Dit helpt om risico’s te spreiden en het rendementspotentieel te maximaliseren. Door te investeren in verschillende bedrijven, kunt u profiteren van groei in diverse sectoren van de economie. Dit helpt om de impact van negatieve prestaties in een enkele sector te minimaliseren.

Tot slot kunnen aandelen aanzienlijk hogere rendementen bieden. Bedrijven die innoveren en groeien, kunnen forse winstkansen bieden. Aandelen van succesvolle bedrijven kunnen flink in waarde stijgen en zijn dan ook in het bijzonder aantrekkelijk als u bereid bent om enige volatiliteit te accepteren in ruil voor potentieel hoge winsten.

De nadelen van beleggen in vastgoed

Een van de belangrijkste nadelen van beleggen in vastgoed zijn de hoge instapkosten. Het kopen van vastgoed vereist vaak een behoorlijke investering. De hoge kosten voor aankoop, financiering en onderhoud kunnen dan ook een drempel vormen voor beginnende beleggers of beleggers met beperkte middelen.

Daarnaast vereist vastgoed regelmatig onderhoud en beheer, wat zowel tijd als geld kost. Als vastgoedbelegger moet u deze bijkomende verantwoordelijkheden op (kunnen) pakken, of er voor kiezen om het beheer van uw vastgoed volledig uit te besteden. Dit kan, vooral als u relatief weinig ervaring heeft met vastgoedbeheer, tot flinke extra kosten en complexiteit leiden.

Tot slot zijn de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt op het gebied van wet- en regelgeving zoals besproken zeer negatief voor beleggers in vastgoed. Als u belegt in vastgoed bent u dus zeer afhankelijk van zowel politieke als economische veranderingen, wat significante impact heeft op uw (verwachte) rendementen.

De nadelen van beleggen in aandelen

Een van de grootste nadelen bij het beleggen in aandelen is de marktvolatiliteit. Aandelenmarkten kunnen volatiel zijn, wat kan leiden tot waardeschommelingen van uw beleggingsportefeuille. Als belegger moet u bereid zijn om met deze volatiliteit om te gaan en mogelijke verliezen te accepteren. Dit brengt uiteraad meer onzekerheid en risico met zich mee.

Ook het beheren van uw aandelenbeleggingen kan flink wat tijd kosten, vooral als u zelf wilt gaan beleggen. Daarnaast zult u energie moeten investeren om kennis en ervaring op te doen alvorens u zelf aan de slag gaat. U kunt echter ook kiezen om gebruik te maken van een specialistische vermogensbeheerder als Ostrica, wat u een bovengemiddeld rendement en vooral minder zorgen oplevert.

Tot slot heeft u als aandelenbelegger minder directe controle over uw beleggingen. De prestaties van aandelen zijn afhankelijk van het management en de strategieën van het bedrijf, wat een zekere mate van onzekerheid meebrengt. Beleggers moeten vertrouwen op het vermogen van het bedrijf om effectief te opereren en winstgevend te zijn, wat buiten hun directe invloed ligt.

Kunt u het beste beleggen in vastgoed of aandelen?

De keuze tussen het beleggen in vastgoed of aandelen hangt uiteraard volledig af van uw persoonlijke situatie, financiële doelen en risicotolerantie. Beide beleggingscategorieën hebben hun eigen voor- en nadelen en het is cruciaal om deze zorgvuldig af te wegen voordat u een beslissing neemt.

Gezien de recente ontwikkelingen op het gebied van belastingen en wet- en regelgeving, kan beleggen in aandelen momenteel wel een aantrekkelijker alternatief zijn voor vastgoedbeleggers. Voor een gedetailleerd advies op maat, raden wij u aan om (vrijblijvend) contact op te nemen met één van onze relatiebeheerders.

Profiteer van Ostrica’s unieke strategie

Beleggen gaat altijd gepaard met risico’s, maar dat betekent niet dat u té voorzichtig moet worden. Met de juiste strategie is het mogelijk om de verhouding tussen risico en rendement aanzienlijk te verbeteren. Spreiding in uw portefeuille verkleint risico’s, maar biedt geen volledige bescherming bij een algemene neergang op de beurs. Op deze momenten maakt Ostrica voor u het verschil, omdat onze beschermingsstrategie vermogens beter beschermt tegen onrust op de financiële markten.

Onze unieke beschermingsstrategie heeft als doel om bij grote dalingen slechts de helft van het verlies te realiseren van de brede markt, maar toch 85% van stijgingen te profiteren. Onze kwantitatieve modellen verhogen de bescherming bij onrustige periodes en bouwen deze weer af zodra de rust terugkeert. Op lange termijn resulteert dit in bovengemiddeld rendement met minder risico.

Dankzij onze constante marktanalyse en toepassing van de beschermingsstrategie, hebben we in 2023 en 2024 dusver op alle ontwikkelingen kunnen anticiperen. Hierdoor presteren we gemiddeld boven onze absolute rendementsdoelstellingen van marktrente plus 3% – 7%. Wilt u meer weten over onze unieke strategie en samen met ons het verschil maken voor uw vermogen? Plan dan een afspraak in met een van onze relatiebeheerders.

“Onze beleggingsmodellen slapen nooit, zodat u dit wel kunt doen!”